Balans en de toelichting

Boekwaarde
De boekwaarde is het saldo van de gerealiseerde uitgaven minus de gerealiseerde opbrengsten op de Bouwgronden In Exploitatie (BIE). In 2023 is de boekwaarde met € 4,2 miljoen afgenomen tot € 197,6 miljoen. In onderstaande tabel is deze afname uitgewerkt (alle bedragen x € 1 miljoen):

Voorziening verlieslatende complexen
Voor de grondexploitaties met een verwacht negatief eindresultaat geldt, dat het berekende verlies direct wordt genomen tegen de contante waarde. Met andere woorden: het verwachte negatieve eindresultaat op de verwachte einddatum wordt teruggerekend naar een verlies op 1 januari 2024. Het resultaat heet netto contante waarde (NCW). Bedragen worden netto contant gemaakt tegen een rentepercentage van 2%. De voorziening wordt, conform de BBV-voorschriften, gepresenteerd als een waarde-correctie op de boekwaarde. In 2023 is de voorziening met € 2,4 miljoen verlaagd.

Balanswaarde
De balanswaarde is de boekwaarde verminderd met de voorziening verlieslatende complexen. In 2023 is de balanswaarde met € 1,8 miljoen afgenomen van € 115,8 tot € 114,0 miljoen. Deze afname wordt veroorzaakt door het saldo van de afname van de boekwaarde met € 4,2 miljoen en een verlaging van de voorziening met ruim € 2,4 miljoen. De balanswaarde, en daarmee het risicodragend kapitaal, is dus in 2023 met € 1,8 miljoen (afgerond) afgenomen.

Uitgangspunten voor herziening onderhanden werk
De balanspost onderhanden werk is gebaseerd op de herziening van de verwachte eindresultaten op de grondexploitaties die de gemeente zelf ontwikkeld (BIE) bij de jaarrekening 2023. Deze grondexploitaties worden jaarlijks herzien.
Op grond van wat er gerealiseerd is en een uitgebreide analyse van wat er binnen de verschillende grondexploitaties nog moet gebeuren is een zo goed mogelijke inschatting gemaakt van de verwachte looptijd en eindresultaten in de toekomst. Daarbij wordt zoveel als mogelijk gebruikt gemaakt van onderzoeksrapporten, woningbouwprogramma’s, grondprijsvergelijkingen etc.

Voor de herziening van de grondexploitaties zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd.

De kosten.
De aanpassing van het prijspeil van de kosten 1.1.2023 naar 1.1.2024 is 5% geweest. De werkelijk geboekte rente in 2023 is bepaald op 1,36% en is gebaseerd op de berekeningswijze bij totaalfinanciering (het gewogen gemiddelde percentage van de bestaande leningenportefeuille naar verhouding vreemd vermogen gedeeld door totaal vermogen). Voor de berekening van de toekomstige kasstromen wordt, net als in voorgaande jaren, een rentepercentage van 1,3% gehanteerd, gebaseerd op een meerjarige prognose van de leningenportefeuille.

Vanaf 2024 wordt gerekend met de volgende parameters van de kosten:

De opbrengsten.
De grondprijzen in de grondexploitatieberekeningen zijn gebaseerd op het grondprijzenbesluit 2024, daarom is indexering in 2024 niet nodig. De indexeringen voor latere jaren zijn in onderstaande tabel opgenomen.

De grondexploitaties zijn tegen contante waarde herzien wat een negatief resultaat geeft van € 70,6 miljoen. Voor negatieve grondexploitaties is een verliesvoorziening gevormd van € 83,6 miljoen. Per saldo resteert er een positief resultaat van € 13,0 miljoen netto contant voor de winstgevende grondexploitaties.

Verwachte resultaten grondexploitaties
In 2023 is 1 grondexploitatie afgesloten (Heiakker Brouwhuis) en zijn 2 nieuwe grondexploitaties geopend (Districtsbureau Politie en Lobke). Verder hebben op 2 grondexploitaties majeure aanpassingen plaatsgevonden waarin de raad tussentijds is meegenomen (Ehad terrein en Cacaofabriek).
Er zijn nu 22 lopende grondexploitaties verdeeld over woongebieden (7), saneringsgebieden (7), industriegebieden (7) en 1 grondexploitatie (restexploitaties) waarin de restanten van oude grondexploitaties zijn opgenomen.
Van de 22 grondexploitaties hebben 8 grondexploitaties een verwacht positief eindresultaat en 14 grondexploitaties een verwacht negatief eindresultaat. Een nadere toelichting op het gevoerde grondbeleid is opgenomen in de paragraaf grondbeleid.

• Verwacht positief eindresultaat

In totaal is het verwacht positief eindresultaat op de 8 winstgevende grondexploitaties € 14,0 miljoen op eindwaarde. Op basis van contante waarde (berekend tegen 2%) bedraagt de verwachte winst op 1 januari 2024 € 13,0 miljoen. Deze contante waarde van de verwachte winsten wordt betrokken bij de bepaling van het weerstandsvermogen van het grondbedrijf (zie hierna bij risico’s en onzekerheden).
De grondexploitatie met het grootste verwachte positieve eindresultaat is het industriegebied Bedrijventerrein Zuid Oost Brabant. Het verwacht resultaat is daar € 5,3 miljoen.
Op de winstgevende grondexploitaties wordt jaarlijks volgens de Percentage of Completion methode bepaald wat de tussentijds te nemen winst is. Deze tussentijdse winstneming wordt ten gunste gebracht van het jaarrekeningresultaat.

• Verwacht negatief eindresultaat

In totaal is het verwacht negatief eindresultaat op de 14 verliesgevende grondexploitaties € 99,7 miljoen op eindwaarde. Op basis van contante waarde van 2% bedraagt het verwachte verlies op 1 januari 2024 € 83,6 miljoen. Voor dit verwachte verlies is een voorziening getroffen middels een correctie op de boekwaarde. De mutatie van de voorziening in 2023 is ten gunste gebracht van het jaarrekeningresultaat.
De grondexploitatie met het grootste verwachte negatieve eindresultaat is Brandevoort 2. De boekwaarde van Brandevoort 2 is € 142,0 miljoen. Voor deze grondexploitatie is een voorziening getroffen van € 27,1 miljoen. De balanswaarde van deze grondexploitatie en dus de omvang van het risicodragend kapitaal is daarmee € 114,9 miljoen.

Risico’s en onzekerheden
Het voeren van BIE brengt risico’s met zich mee. Jaarlijks wordt hiervoor een risicoanalyse uitgevoerd. Er wordt onderscheid gemaakt tussen project-overstijgende risico’s en projectrisico’s. Alleen de projectrisico’s zijn beïnvloedbaar. Op grond van de risicoanalyse bedraagt het benodigde risicobedrag tussen de € 9,7 tot € 27,3 miljoen; dit is de impact x de ingeschatte kans van optreden. Er is sprake van een bandbreedte omdat er 2 scenario’s zijn uitgewerkt. Het grondbedrijf dekt deze risico’s af met haar weerstandsvermogen dat bestaat uit de reserve grondbedrijf en de resterende winstpotentie van de BIE. Het weerstandsvermogen is € 75,0 miljoen groot en daarmee van voldoende omvang om de risico’s op te vangen. In de paragraaf weerstandsvermogen is dit verder uitgewerkt.

Gereed product en handelsgoederen
Op deze balanspost is de boekwaarde van gronden opgenomen die in principe kunnen worden verkocht in de huidige staat. Er is (nog) niet voorzien dat voor deze gronden een grondexploitatie wordt geopend. Dit zijn gronden die in het verleden ooit zijn gekocht voor een mogelijke ontwikkeling in de toekomst. In 2023 is 1 van die gronden verkocht aan de woningbouw. Dit is het adres Heistraat 21C. Naast een aantal bos- en ecologische gronden resteren op deze balanspost nog een aantal panden in het centrumgebied.