Grondbeleid

Paragraaf grondbeleid
Deze paragraaf gaat in op de visie, de uitvoering, de resultaten en risico’s van het grondbeleid. De bedragen in deze paragraaf zijn in miljoenen euro’s, tenzij anders aangegeven. We beginnen met een toelichting op het resultaat 2023 op de bouwgrond in exploitatie ^[1] (BIE). Daarna wordt een gedetailleerde toelichting gegeven op de ontwikkelingen van het actieve grondbeleid. Tot slot komt het facilitair grondbeleid ook nog kort aan bod.

Winstnemingen lopende BIE.
Het besluit begroting en verantwoording (BBV) schrijft de POC-methode (percentage of completion) voor als de methode om de omvang van de winstneming te bepalen. Dit betekent dat naar rato van voortgang van de grondexploitatie (tussentijds) winst genomen wordt. Er wordt berekend welk percentage van de totale kosten en welk percentage van de totale opbrengsten is gerealiseerd. Afhankelijk van eventuele project specifieke risico’s bepaalt de combinatie van deze percentages de te nemen winst. Tussentijdse winstnemingen volgens de POC methode kunnen ook negatief zijn. Dit kan gebeuren als gevolg van planaanpassingen of prijsstijgingen. In 2023 hebben we zowel positieve winstnemingen (BZOB en De Weijer Oost + € 1,0 miljoen) als negatieve (Houtse Akker, bedrijvenpark Schooten en Rijpelberg Bedrijventerrein samen - € 0,5 miljoen) gedaan. De grootste positieve winstneming was op BZOB als gevolg van de verkoop van een bouwkavel. De grootste negatieve winstneming was op Rijpelberg bedrijventerrein. Op het perceel dat wordt uitgegeven voor de realisatie van de ambulancepost (GGD) zijn extra grondwerkzaamheden (sanering) nodig vanwege aangetroffen PFAS die niet was voorzien. Bovendien wordt dit perceel nu intern geleverd (in plaats van verkocht aan een derde partij) en mag intern geen boekwinst gerealiseerd worden.
Per saldo wordt over 2023 een tussentijdse positieve winst van € 0,5 miljoen genomen.

Afsluiting BIE en bijstelling voorziening afgesloten BIE.
Bij de 2 ^e Berap 2023 hebben we aangekondigd dat de grondexploitatie Heiakker Brouwhuis eind 2023  kan worden afgesloten.
Op deze BIE was conform de BBV reeds een voorziening getroffen (laatste keer bijgesteld bij de jaarrekening 2022) voor het verwachte verlies. Nu deze grondexploitatie definitief wordt afgesloten kan ook de voorziening voor deze BIE vervallen. Het bedrag dat nu kan vervallen is ongeveer gelijk aan het uiteindelijke verlies (€ 1,5 miljoen).
Per saldo heeft het afsluiten van deze verliesgevende BIE geen effect op het jaarrekeningresultaat.

Bijstelling voorziening lopende BIE
De verwachte eindresultaten op de lopende verliesgevende BIE zijn in 2023 bij de meeste verliesgevende BIE positiever dan in 2022 (in totaal per saldo + € 0,9 miljoen). Dit wordt met name veroorzaakt door de stijging van de grondprijzen met ingang van 2024. De kosten op de grondexploitaties zijn ook meer gestegen dan vorig jaar begroot maar dit weegt niet op tegen de positieve gevolgen van de grondprijsstijging. Op deze aanpassingen in de parameters komen we verderop in deze paragraaf nog terug. Veruit het grootste positieve effect doet zich voor op Brandevoort 2 en de Automotive Campus.
Er zijn ook een aantal verliesgevende grondexploitaties waar per saldo toch een negatiever resultaat  wordt verwacht dan bij de vorige jaarrekening. Dit doet zich voor op grondexploitaties:

• waar de grondprijsstijging geen effect meer heeft omdat de grond al is verkocht (Boemerang) en er alleen nog kosten gemaakt moeten worden (die ook gestegen zijn).
• waar de grondprijsstijging geen of nauwelijks effect heeft omdat er al afspraken zijn gemaakt over de grondprijs (op basis van taxaties) en/of het programma grotendeels bestaat uit sociale woningbouw (die grondprijs is gelijk gebleven ten opzichte van vorig jaar). Dit speelt bij Centrum, Suytkade en Rietbeemd.
• waarvan het programma  in 2023 inhoudelijk is bijgesteld. Dit speelt bij Ehad terrein (van industrie naar woningbouw) en Cacaofabriek (van woningbouw naar school). Over beide aanpassingen bent u in 2023 reeds geïnformeerd. Het verwacht eindresultaat op de BIE Ehad is negatiever dan in december bij de wijziging van de BIE is gemeld. Verderop in deze paragraaf wordt dit nader toegelicht.
• waarvoor in 2023 een nieuwe grondexploitatie is geopend met een verwacht negatief eindresultaat (Districtskantoor Politie).

Op basis van de geactualiseerde doorrekening van alle BIE (zowel afgesloten als lopende BIE) wordt de voorziening per saldo verlaagd met afgerond € 2,4 miljoen. Na deze bijstelling bedraagt de voorziening verliesgevende BIE € 83,6 miljoen.

Rente voorziening verliesgevende BIE
Bij de jaarlijkse herziening van de BIE bij de jaarrekening worden de nog te maken kosten en opbrengsten geraamd per prijspeil 1 januari 2024 en opnieuw gefaseerd op basis van de beste inschatting. Als uitkomst van deze actualisatie volgt per BIE een nieuw geprognosticeerd resultaat. Dit resultaat wordt gepresenteerd op eindwaarde en op netto contante waarde (NCW). De omvang van de verliesvoorziening wordt bepaald door de resultaten op NCW van de afzonderlijke BIE. Om het disconteringseffect op te vangen dient de verliesvoorziening jaarlijks verhoogd te worden met een rente ter hoogte van 2% over de stand van de voorziening per 1 januari. Deze rente was in 2023 € 1,7 miljoen en wordt vanuit de algemene middelen (rentetoerekening) toegevoegd aan het resultaat grondbedrijf.

Restexploitaties
Als een BIE nagenoeg is afgerond (en er moet nog een laatste perceel passeren of er dienen nog werkzaamheden plaats te vinden die nog even op zich laten wachten) kan er voor worden gekozen om die BIE te sluiten en resterende kosten en/of opbrengsten onder te brengen in een aparte grondexploitatie Restexploitaties. Elk jaar wordt het saldo van de gemaakte kosten en opbrengsten binnen deze grondexploitatie meegenomen bij de bepaling van het resultaat. In 2023 is geen grond verkocht. Er zijn wel op een aantal restkavels kosten gemaakt  waardoor het saldo in 2023 € 0,3 miljoen negatief is.
Totaal resultaat 2023
Het jaarrekening resultaat in 2023 is in totaal per saldo € 2,9 miljoen positief. Dit bedrag komt ten gunste van de reserve grondbedrijf via resultaatbestemming.

Visie
De visie van de gemeente Helmond op het grondbeleid ligt vast in de Nota Grondbeleid. Inmiddels is een concept versie van de nieuwe Nota Grondbeleid gereed. De belangrijkste onderdelen uit deze nota zijn al besproken in het audit comité en op 30 mei gepresenteerd in een raadsinformatiebijeenkomst.
De belangrijkste beleidslijn in de nota is dat we kiezen voor regisserend grondbeleid. Bij voorkeur geven we die regie invulling door middel van actieve grondpolitiek. Dat wil zeggen dat de gemeente zelf de gebiedsontwikkeling ter hand neemt. Daar waar actief handelen niet verantwoord is, wordt gekozen voor een faciliterende grondpolitiek. In de nota grondbeleid is een afwegingskader opgenomen aan de hand waarvan per project wordt bepaald welke vorm van grondpolitiek het meest effectief is voor het bereiken van de gemeentelijke doelen en ambities. Indien mogelijk wordt prioriteit gegeven aan projecten binnen de eigen grondexploitaties.
Binnen de grondexploitaties vindt het kostenverhaal plaats middels de grondverkopen. Bij faciliterende projecten geldt als uitgangspunt dat het kostenverhaal privaatrechtelijk wordt geregeld via een anterieure overeenkomst. Alleen indien nodig worden de kostenverhaalsregels vastgesteld om het kostenverhaal te regelen.
Daarnaast gaat de gemeente verkennen of het vragen van financiële bijdragen, bijvoorbeeld voor sociale woningbouw, natuur, recreatie, waterberging en infrastructuur in een ander gebied dan het plangebied, wenselijk is. Alsdan zal daar een aparte nota kostenverhaal en financiële bijdrage worden opgesteld waarin dit verder wordt uitgewerkt.
Tot slot is in de nota grondbeleid uitgewerkt hoe en wanneer de raad wordt betrokken bij de uitvoering van de grondexploitaties. Dit gaat nog een verdere uitwerking krijgen in een nieuw (jaarlijks) document: het MPG (Meerjaren Prognose Grondbedrijf). In dit MPG wordt samen met (een vertegenwoordiging van) de raad bepaald hoe en in hoeverre de raad (tussentijds) geïnformeerd wil worden over de voortgang en ontwikkeling op de gemeentelijke grondexploitaties. Dit zal in de 2 ^e helft van 2024 verder vorm worden gegeven.

Uitvoering
De gemeente zet haar grondbeleid in als middel om bestuurlijke ambities en beleidsdoelstellingen op het gebied van o.a. wonen, economie en duurzaamheid te realiseren. Eind 2023 wordt er binnen de gemeente gewerkt aan 22 BIE. Daarnaast lopen 32 ruimtelijke ontwikkelingen waar de gemeente faciliterend optreed.  In 2023 is 1 BIE afgesloten (Heiakker Brouwhuis) en zijn 2 nieuwe BIE geopend (Lobke en Districtskantoor Politie). Verder hebben op 2 BIE majeure aanpassingen plaatsgevonden waarin de raad tussentijds is meegenomen (Ehad terrein en Cacaofabriek).
In 2023 zijn 896 woningen gerealiseerd. De komende 10 jaren zijn ca 8.400 woningen in de planning opgenomen (stand woningbouwmonitor op 1.4.2024) . Voor bedrijventerreinen geldt dat in 2023 1 kavel van 2,2 ha bedrijventerrein is verkocht en op de nu lopende BIE van bedrijventerreinen de komende jaren nog ca 16 ha te verkopen is.

BIE
Zoals hiervoor is aangegeven worden de BIE jaarlijks geactualiseerd. Daar hoort ook bij dat de risicoanalyses worden geactualiseerd. In de paragraaf weerstandsvermogen wordt op de risicoanalyse ingegaan.
Het geheel van alle BIE met de reserve en voorziening, die daarmee samenhangen, noemen we samen het grondbedrijf. Het hierna volgende figuur laat de financiële stromen binnen het grondbedrijf zien.

De aanpassing van het prijspeil van de kosten 1.1.2023 naar 1.1.2024 is 5% geweest.

^[1]  De BBV noemt grondexploitaties, waar de gemeente actief grondbeleid voert, bouwgrond in exploitatie of afgekort BIE.

De grondprijzen zijn met ingang van 2024 opgehoogd conform de grondprijzenbrief 2024.

Boekwaarde
De boekwaarde is het totaal van de gerealiseerde kosten en gerealiseerde opbrengsten op een bepaald moment. Als de boekwaarde positief is dan zijn de gerealiseerde kosten hoger dan de gerealiseerde opbrengsten. Andersom als de boekwaarde negatief is dan zijn de gerealiseerde opbrengsten hoger dan de gerealiseerde kosten. In 2023 nam de boekwaarde met € 4,3 miljoen af. De BIE hebben eind 2023 een boekwaarde van € 197,6 miljoen positief.

De omvang van deze boekwaarde wordt verklaard doordat bij gebiedsontwikkelingen de kost uit gaat voor de baat. Dit wil zeggen dat voorinvesteringen in het gebied nodig zijn, voordat opbrengsten door gronduitgifte gerealiseerd worden. Onderstaande figuur laat de prognose zien van kosten, opbrengsten en het verloop van de boekwaarde van de geconsolideerde BIE.

Financieel resultaat
Het financieel resultaat van het grondbedrijf is het totaal van het financieel resultaat van de BIE. Het financieel resultaat kan op verschillende manieren gepresenteerd worden. Het detailoverzicht dat later in deze paragraaf volgt, geeft een overzicht van het financieel resultaat per grondexploitatie (we laten zowel de netto contante waarde als de eindwaarde met het verwachte laatste jaar van de grondexploitatie zien). De hiernavolgende figuur laat zien dat het resultaat van het grondbedrijf per 1 januari 2024 een netto contante waarde (NCW) heeft van € 70,6 miljoen negatief. Voor de BIE met een positief financieel resultaat verwachten we een winst (NCW) van € 13,0 miljoen. Voor de BIE met een negatief resultaat verwachten we een verlies (NCW) van € 83,6 miljoen. Dit te verwachten verlies is afgedekt met de verliesvoorziening grondbedrijf.

Gronduitgifte
Oorspronkelijk was de jaarschijf 2023 voor de grondverkopen begroot op bijna € 38 miljoen. Bij de 2 ^e  Berap hebben wij dit bijgesteld naar € 22 miljoen. Uiteindelijk hebben we in 2023 voor ca € 17,7 miljoen bouwgrond verkocht. Door de economische ontwikkelingen en de netwerkcongestie is onzekerheid in de markt ontstaan. Hierdoor zijn een aantal verwachte verkopen alsnog uitgesteld en doorgeschoven naar 2024 en later. In 2023 verkochten we bouwgrond voor 310 woningen en 2,2 ha bedrijfsgrond.

Prognose gronduitgifte woningen.
De nieuwe prognose is meer behoudend dan in eerdere jaren, met name vanwege de huidige onzekerheid in de markt. We verwachten hiermee een meer realistische prognose te hebben waardoor de grote bijstellingen in de verwachte grondopbrengsten zoals we die de laatste jaren bij de berap hebben gedaan niet meer nodig zijn. 
Op de huidige lopende grondexploitaties (exclusief Brandevoort 2 BSD deel) verwachten wij in de periode 2024 t/m 2026 in totaal voor 809 woningen bouwgrond te verkopen. Of dit ook gaat lukken zal sterk afhankelijk zijn van de ontwikkeling van de woningmarkt. Deze ontwikkeling wordt onder meer beïnvloed door de rente, de energieprijzen en eventuele verdere gevolgen van de oorlog in Oekraïne.
In deze prognose is Brandevoort 2 plandeel BSD niet meegenomen. Omdat er nog geen grondexploitatie voor (de nieuwe koers van) BSD is vastgesteld moeten wij volgens de verantwoordingsregels voor de verantwoording in de jaarrekening nog blijven rekenen met het oude plan Brandevoort totdat de nieuwe grondexploitatie voor plandeel BSD is vastgesteld door de raad. In de loop van 2024 zal meer duidelijk worden over de nieuwe koers van BSD. Het heeft daarom geen nut om de woningaantallen volgens het oude plan nog mee te nemen in de prognose. De prognoses van de grondverkopen met fasering voor de komende jaren staan hieronder.

Prognose gronduitgifte bedrijventerreinen.
In 2023 hebben we op BZOB 1 kavel verkocht van 2,2 ha. Op BZOB zijn nog 3 kavels uit te geven met in totaal een oppervlakte van 3,8ha. In de grondexploitatie Automotive Campus is gerekend met 3,7 ha uit te geven bedrijfsgrond. Op de overige bedrijventerreinen is in totaal nog 8,2 ha beschikbaar. Volgens de huidige inzichten zal in 2024 een nieuwe BIE worden geopend voor een bedrijventerrein op Varenschut Noord. Alsdan wordt ook een ontwikkeling van een gedeelte van het bestaande gebied van de BIE Rietbeemd tot bedrijventerrein mogelijk en wordt ruim 2 ha toegevoegd aan de voorraad bedrijventerrein.
Op het plandeel BSD wordt ook een bedrijventerrein voorzien. Dit gebied is nu, net als bij de prognose van de woningen, niet meegenomen in deze opsomming.
Er is in principe voldoende belangstelling voor bovenstaande bedrijfsgronden. Probleem op dit moment is echter met name de netwerkcongestie. In de fasering van de gronduitgifte zijn alle bedrijventerreinen met een nieuwe netwerkbehoefte naar de periode 2026 t/m 2028 gefaseerd. Alleen de uitgifte van bedrijventerreinen die opgelost kunnen worden zonder een nieuwe grootverbruikers netwerkaansluiting zijn nog in de periode tot en met 2026 gefaseerd.

BIE in detail
Hieronder volgt per BIE informatie over de boekwaarde, het financieel resultaat (eindwaarde en netto contante waarde) en de einddatum. In 2023 zijn 2 nieuwe BIE geopend (Lobke en Districtskantoor Politie) en is 1 BIE afgesloten (Heiakker Brouwhuis). Op 2 BIE hebben in 2023 majeure aanpassingen plaatsgevonden en is in 2023 een nieuwe grondexploitatiebegroting vastgesteld:

·     Cacaofabriek. Hier was een appartementengebouw gepland volgens de oude grondexploitatie. In 2023 is besloten om deze locatie aan te wijzen voor de nieuwbouw Jan van Brabantschool.
·      Ehad terrein. Het EHAD terrein is gelegen in het Stationskwartier, ten zuiden van het spoor en ten oosten van de bestaande wijk Overspoor. In juni 2023 heeft de raad de Visie Stationskwartier vastgesteld, die onder andere richting geeft aan de ontwikkeling van het EHAD terrein. Het gebied had oorspronkelijk een bedrijfsbestemming en hiervoor is in het verleden een bijbehorende GREX geopend. Op basis van de Visie Stationskwartier wordt het EHAD-terrein echter niet ontwikkeld tot bedrijventerrein, maar tot een integraal stedelijk gebied met wonen/werken/voorzieningen. Om tot een juiste waardering voor de jaarrekening te komen is ervoor gekozen om in 2023 nog de GREX om te zetten van bedrijventerrein naar stedelijk woon-werkmilieu. Deze omzetting is gebaseerd op een waarde advies van een onafhankelijke derde en is op 7 december 2023 vastgesteld door de Raad. Onlangs hebben we een marktconformiteitstoets opgevraagd door een inhoudelijk deskundige taxateur en daaruit blijkt een negatiever financieel resultaat voor kantoren dat niet was voorzien in het eerdergenoemde waarde advies dat is gebruikt bij de aanpassing van de GREX. Bij de verdere planuitwerking wordt onderzocht of het programma breder kan worden ingezet als zijnde stedelijk werkmilieu ofwel een andere invulling krijgt waardoor weer aansluiting gevonden kan worden bij het genoemde resultaat in december. Wij zullen hierop te zijner tijd separaat terugkomen bij de raad.

De vier belangrijkste BIE (Brandevoort 2, Centrum, Suytkade en Automotive Campus) worden na de tabel kort toegelicht.

Brandevoort 2
Brandevoort 2 bestaat uit een gebied ten zuiden van de spoorlijn en een gebied ten noorden van de spoorlijn.
Het zuidelijke gebied bestaat uit 4 deelgebieden in verschillende fases, namelijk:

1. Stepekolk: binnen dit gebied hebben afrondende werkzaamheden op het gebied van woonrijp maken plaatsgevonden. Alle gronden zijn verkocht.
2. De Veste: er moeten nog 2 blokken worden verkocht. De werkzaamheden voor het verder woonrijp maken moeten worden afgerond.
3. Liverdonk: de werkzaamheden voor het woonrijp maken zijn in uitvoering. Alle gronden zijn verkocht.
4. Hazenwinkel: er moeten nog 9 blokken en 6 particuliere kavels worden verkocht en de werkzaamheden voor het woonrijp maken moeten nog plaatsvinden.

Voor het gebied ten noorden van de spoorlijn wordt gewerkt aan een afwijkend concept. Dit wordt de toekomstige woonwijk Brainport Smart District (BSD). Dit plandeel is nu nog onderdeel van Brandevoort 2. Het bestemmingsplan voor de nieuwe slimme woonwijk BSD heeft ter inzage gelegen. Gelet op de stijgende kosten en de twijfels aan de juridische haalbaarheid heeft het college besloten om de ontwikkeling van BSD tijdelijk on-hold te zetten. Er wordt een studie uitgevoerd naar de mogelijkheden voor een nieuwe koers van de ontwikkeling van het gebied. Op basis van deze nieuwe koers wordt een grondexploitatie voorbereid. Naar verwachting vindt besluitvorming hierover plaats eind 2024/2025.
Overall verbetert het verwachte resultaat van Brandevoort II door stijgende grondprijzen, welke harder stijgen dan de kosten.

Centrum
In het centrumplan worden twee locaties actief ontwikkeld: Burgemeester Geukerspark en De Waart. De ontwikkeling van het Burgemeester Geukerspark is nagenoeg afgerond. Enkel het laatste deel woonrijp maken resteert. Deze werkzaamheden zijn in opdracht gegeven en worden in 2024 afgerond. In het plandeel De Waart wordt de City Sporthal gesloopt in 2024 om ruimte te maken voor nieuwbouwwoningen. De koopovereenkomst voor de gronden op de locatie City sporthal is gesloten en passeert in 2024. De gronden voor sociale huur op de locatie Gaviolizaal zijn verkocht. Daarnaast loopt de planontwikkeling voor het oude Postkantoor en de Markt 5 en 7.
Het resultaat van deze grondexploitatie is verslechterd doordat in 2023 onderhandelingen zijn gevoerd over zowel de kosten als opbrengsten. De kosten zijn gestegen door indexering en doordat de sloopkosten van de City Sporthal hoger uitvallen dan verwacht en er sprake is van bodem- en grondwaterverontreiniging. De opbrengsten zijn eveneens wat gestegen doordat naast sociale huur ook middendure huurwoningen worden gerealiseerd.
De planning wordt met één jaar opgerekt omdat de ontwikkeling rondom het Postkantoor nog niet uit onderhandeld is.

Suytkade
Het resultaat op eindwaarde voor de grondexploitatie Suytkade is iets verslechterd. De planning wordt één jaar opgerekt.

In 2023 is voor € 3,6 miljoen grond verkocht op Suytkade (Waterblokken W 4-5-6 € 2,9 miljoen en Lidl parkeerterrein € 0,7 miljoen). De nog te verwachten grondopbrengsten zijn weliswaar gestegen als gevolg van hogere vastgestelde grondprijzen in 2024 maar hebben slechts beperkt invloed om dat er voor een gedeelte van de grondopbrengsten al prijsafspraken zijn gemaakt en een gedeelte van de grondopbrengst betrekking heeft op sociale woningbouw. Deze beperkte stijging van de grondopbrengst weegt niet op tegen de gestegen kosten, waardoor het resultaat iets is verslechterd.

Automotive Campus
De gemeente Helmond is al lange tijd betrokken bij de ontwikkeling van de Automotive Campus, zowel als eigenaar van de grond als de initiator van het Campus concept. Het doel is om een gebied te ontwikkelen waar kennisintensieve bedrijven in de toelever- en productiesector, onderzoeksinstituten en onderwijsinstellingen zich kunnen vestigen binnen de automotive en mobiliteitsindustrie. Een gedeelte van de campus is al klaar. Momenteel vindt er een heroriëntatie plaats over de positie van de gemeente Helmond in dit project, met een sterke overweging voor deelname in een Publiek-Private Samenwerking. In 2023 zijn er weinig concrete ontwikkelingen geweest en zijn er geen gronden verkocht op de Automotive Campus.

Het resultaat op deze grondexploitatie is aanzienlijk verbeterd, met name vanwege de stijging van de grondprijzen. Daarnaast zijn de nog te maken kosten voor het bouw- en woonrijp maken opnieuw in beeld gebracht en, ondanks de prijsstijgingen van de kosten, lager uitgevallen dan vorig jaar.

Risico’s  
Het voeren van BIE brengt risico’s met zich mee. De paragraaf weerstandsvermogen bevat een toelichting op de risicoanalyse.

Facilitair grondbeleid
De gemeente faciliteert ontwikkelingen van private ontwikkelaars als deze bijdragen aan de gemeentelijke doelstellingen. Voorbeelden hiervan zijn de woningbouwprojecten Oranjekade, Weverspoort en Oostende.
Gemeenten zijn verplicht hun kosten te verhalen en doen dit bij voorkeur met een anterieure overeenkomst. De private ontwikkelaar vergoedt de gemeente de kosten die zij maakt om de ontwikkeling mogelijk te maken. Denk hierbij aan ambtelijke inzet (plankosten) en aanpassingen in het openbaar gebied. Veelal bevat de anterieure overeenkomst een vast bedrag voor het kostenverhaal. Het is vervolgens aan de gemeente om de kosten binnen dit budget te houden; meestal lukt dit, soms valt het mee, soms valt het tegen. Onderstaande tabel laat zien hoe het kostenverhaal in 2023 was.